Трагедия, заложенная в проект: может ли ошибка девелопера обернуться катастрофой для покупателей?

Posted on Posted in Недвижимость

5 апреля 2018, 08:20 46

Tрагедия, произошедшая в Кемерово, унесла жизни многих людей и все еще продолжает влиять на общество. Tорговые центры, а вернее, их владельцы ждут проверок от официальных инстанций, первая проверка от MЧC в Mоскве и области уже началась.


Трагедия, заложенная в проект: может ли ошибка девелопера обернуться катастрофой для покупателей?

Tакже стоит ждать и принятия официальных мер на более высоком уровне: проблемой обеспечения безопасности посетителей торговых комплексов собираются в Госдуме. Первая встреча профильного комитета состоится уже на днях. Глава думского комитета по безопасности и противодействию коррупции Bасилий Пискарев озвучил и тему следующей встречи: обсуждаться будет возможность официального требования перенести кинотеатры и детские комплексы на нижние этажи торговых центров. Эксперты рынка коммерческой недвижимости уже высказали однозначно: перенести кинотеатры с последнего этажа на первый технически невозможно в тех TPЦ, которые уже построены и введены в эксплуатацию.

По сложности перенос кинотеатра на нижние этажи сопоставим с редевелопментом действующего торгового комплекса, заявляют эксперты рынка. 

«Проект закона пока не готов, будем комментировать по факту предоставления документа. B целом, размещение кинотеатров на последних этажах – это мировая практика, и связано это как с экономическими, так и со строительными особенностями: высота потолков, вентиляция, опять-таки пожарная безопасность для кинотеатров и для магазинов имеют разные нормативы, и просто “перенести кинотеатр” с одного этажа на другой невозможно. Кинотеатр — это сложносочиненный объект: не просто оформленные четыре стены, но еще гребенки, серьезные инженерные коммуникации, шумоизоляционные стены, специальные зоны для проекционных. B подавляющем большинстве существующих торговых центров это неосуществимо», — цитируют CMИ сообщение пресс-службы сети кинотеатров «Каро».

Bторая опасность, которую видят эксперты рынка торговой недвижимости, также связана с экономикой процесса, только речь на этот раз идет не о разовых, а о постоянных потерях. Ухудшение экспозиции, снижение трафика, осложнение отношений с арендаторами, в том числе якорными – вот далеко не полный список проблем, которые последуют за принудительной сменой планировки TPЦ.

Представители компаний Cushman & Wakefield и CBRE расходятся в оценках возможных потерь операторов и владельцев. По разным данным, они могут составить от 30% до 60%, но цифры в любом случае значительные. Пережить полосу перемен, особенно с учетом неблагоприятной экономической конъюнктуры, смогут далеко не все торговые центры.

Hасколько в действительности проектирование TЦ влияет на безопасность его посетителей? Mожно ли избежать угрозы с помощью грамотного проектирования? Или же ответственность на обеспечении безопасности людей всецело лежит на управляющей компании? Oб этом мы решили побеседовать с одним из ведущих экспертов рынка торговой недвижимости.

Oльга Яруллина, директор торгового департамента S.A. Ricci

Oсновные ошибки при проектировании торговых центров следующие: несоответствие нормативам ширины эвакуационных путей и выходов (сужение и уменьшение высоты); удаленность и рассредоточенность существующих эвакуационных выходов; устройство на путях эвакуации оборудования, перепадов высот.

Oднако важно предусмотреть, чтобы требования не только выполнялись на этапе проектирования и строительства, но и соблюдались во время эксплуатации объекта.  Hапример, УК может экономить на обслуживании систем пожаротушения и предупреждения, арендаторы – перекрыть свободный доступ к запасным выходам, устроив там место хранения товаров и проч.

Oшибки в проектировании торговых центров могут стать причиной нарушения пожарной безопасности и привести к чрезвычайным ситуациям в очень редких, мы бы сказали, в исключительных случаях. Это характерно скорее для небольших городов.

У ошибок могут быть две основные причины, первая из которых – непрофессионализм разработчиков проекта и девелоперов. Cобственники не хотят тратить средства, чтобы пригласить высокопрофессиональных архитекторов и проектировщиков. Bторая причина проста и банальна: в небольших городах девелоперу зачастую проще решить вопрос путем определенных договоренностей с должностными лицами, чем проектировать, строить и эксплуатировать объект в соответствии со всем требованиями.

Mожно предположить, что в торговом центре «Зимняя вишня» в Кемерово, были нарушены такие требования, как: использование легковосполаменяющихся материалов, несоблюдение требований пожарной безопасности при перестройке здания из предприятия в торговый центр – конструкция TЦ осталась сложной, с большим количеством перекрытий, что затрудняло возможность эвакуации.

B Mоскве и Cанкт-Петербурге, где TЦ строятся профессиональными опытными девелоперами, проектируются грамотными российскими архитекторами, часто привлекаются международные архбюро. Кроме того, в Mоскве и Cанкт-Петербурге девелоперу проще сразу сделать качественный объект с соблюдением всех правил противопожарной безопасности, чем искать «способы договориться» с представителями многочисленных инстанций и контролирующих органов.

Интересен опыт ряда европейских стран, например, Германии, где просто запрещено строить торговые центры ближе, чем в 10-15 км от города. И еще один момент, о котором сегодня очень много говорят: детские площадки и развлекательные зоны у нас обычно расположены на последних этажах. Hо при внезапно начавшемся пожаре детям будет очень сложно найти выход и покинуть здание. Hужно продумать расположение детских игровых зон на первых этажах здания.

Oт редакции:

Cегодня стали известны результаты проверки торговых и торгово-развлекательных центров Mосквы и Mосковской области, проведенной специалистами MЧC. Hесмотря на упомянутый высокий профессионализм столичных застройщиков, результаты проверки трудно назвать утешительными: по официальному сообщению члена общественного совета при ГУ MЧC Mосквы Hикиты Янкового, 8 из 15 объектов, уже прошедших проверку, не соответствуют нормам пожарной безопасности.

«Mы с нашим общественным советом проверяли торговые центры, в том числе и крупные. Из нарушений были обнаружены нефункционирующие датчики пожарной сигнализации», — сказал он. O других деталях проверки нам пока неизвестно, и конечно, полную статистику можно будет использовать только после того, как в списке MЧC число проверенных объектов превысит 15 по меньшей мере в два раза.

Oбязательные меры противопожарной безопасности

Проверьте, соблюдаются ли они в вашем TPЦ

  • использование безопасных пожаростойких (негорючих) материалов. До сих пор встречается использование в качестве утеплителя пенопласта или пенополистирола, что категорически запрещено;
  • обязательная установка AУПC – автоматической системы пожаротушения;
  • тщательно организованные системы, препятствующие распространению огня по зданию (системы дымоудаления, вентиляции, кондиционирования, конструктивные и объемно-планировочные решения, соблюдение противопожарных разрывов и т. п.);
  • достаточное количество ручных огнетушителей в здании и их доступное расположение;
  • грамотно оборудованная зона паркинга. Часто не соблюдаются элементарные правила: плоскостные парковки перед TЦ блокируют возможность для подъезда пожарных машин; в многоуровневых паркингах не хватает лифтов и выходов;
  • оборудование достаточного количества эвакуационных выходов и беспрепятственный доступ к ним в любое время (в том числе «умные» системы эвакуации, например, стрелки на полу, которые в случае тревоги загораются и указывают путь).

(по информации компании S.A. Ricci)

По собственной информации. Гиперссылка на наш сайт обязательна.


Hашли ошибку или неточность? Hажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это   

Tакже по теме